住宅ローンにリフォーム費用は組み込める？代表的な組み方と一体型ローンの特徴を解説 | お風呂・キッチン・水回りのリフォームのことなら住宅設備協同組合

中古住宅を購入する際、リフォーム費用の支払い方法に悩む方も多いのではないでしょうか。小規模なリフォームなら自己資金でカバーしやすいですが、大規模改修の場合、まとまった資金を用意するのが難しいケースもあるでしょう。

このような問題の解決策として、住宅ローンにリフォーム費用を組み込んで借り入れる方法があります。

本記事では、中古住宅をリフォーム前提で購入する際のローンの組み方や、一体型ローンのメリット・デメリットを紹介します。

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【この記事で分かること】

住宅ローンにリフォーム費用を組み込む代表的な方法と、それぞれの特徴
物件購入とリフォームを並行して進める際の流れと、手続き上の注意点
費用負担を抑えて資金計画を立てるための考え方

この記事の著者

住宅設備協同組合

東京、神奈川、大阪、兵庫エリアで年間1000件以上の実績を誇る住宅設備協同組合。神奈川県許認可法人（神奈川県指令企支第3453号）、大阪府許認可法人（大阪府指令経支第1061-28号）。リフォームの専門家として、水回り（キッチン、浴室、トイレ）、和室工事、外壁、屋根まで広く深くをモットーにリフォームに関するお役立ち情報を発信。

中古住宅をリフォーム前提で購入したときのローンの組み方
住宅ローンにリフォーム費用を組み込める一体型ローンのメリット
住宅ローンにリフォーム費用を組み込める一体型ローンのデメリット
住宅ローンにリフォーム費用を組み込むときの流れ【5ステップ】
住宅ローンにリフォーム費用を組み込むときは補助金情報をチェック！
中古住宅のローンはリフォーム費用と合算できる！　まずは不動産会社に相談を

中古住宅をリフォーム前提で購入したときのローンの組み方

中古住宅をリフォーム前提で購入する際は、物件価格だけではなく、リフォーム費用を含めた資金計画を立てる必要があります。

ここでは、中古住宅の購入とリフォームを同時並行で進める場合のローンの組み方を解説します。

リフォーム一体型ローンを借りる

リフォーム一体型ローンとは、物件の購入費用とリフォーム費用をまとめて住宅ローンとして借り入れる方法です。リフォームローン単体で借りるよりも金利を抑えやすく、返済窓口が一本化できるため、資金管理や契約関係の手続きを進めやすくなります。

また、あらかじめリフォーム内容や必要な費用を見積もった上で手続きを行うので、資金計画も立てやすいでしょう。

主に大規模改修を実施する場合や、まとまった資金を用意できない場合におすすめの方法です。

住宅ローン・リフォームローンを別々に組む

住宅ローンとリフォームローンを別々に組み、2つのローンを並行して返済する方法です。住宅ローンの審査時にリフォーム内容を確定させる必要がないため、一体型ローンよりもリフォームのスケジュールに余裕が持てます。

ただし、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高めに設定されています。返済も二本立てになるため、一体型ローンよりも総返済額が高くなる可能性が高いです。

またローンの審査では、他にどのくらい借り入れがあるかをチェックされます。そのため、住宅ローンの返済中にリフォームローンを申し込む場合、返済負担が重過ぎると判断され、融資を受けられない可能性があります。

住宅ローンを組んでリフォーム費用は自己資金でカバーする

物件の購入費を住宅ローンで賄い、リフォーム費用は手持ちの資金で支払う方法です。設備の一部交換や壁紙の張り替えなど、改修範囲が限定的で費用の負担が大きくない場合によく選ばれます。リフォーム費用を自己資金で支払うことで、借り入れに頼る範囲を抑えられる点がメリットです。

ただし、フルリノベーションなどの高額な改修を行う場合は、手元の資金が大きく減る可能性があるので注意しましょう。

入居後の急な出費や、将来のライフイベントへの備えが十分にできない場合があるため、自己資金に余裕がある方や返済負担が少ない方に適した方法です。

住宅ローンにリフォーム費用を組み込める一体型ローンのメリット

中古住宅をリフォーム前提で購入する場合、リフォーム分の資金を用意するのが難しいケースがあります。そのような際におすすめなのが、住宅ローンにリフォーム費用を組み込める一体型ローンです。

ここでは、一体型ローンのメリットを4つ紹介します。

1. リフォームローン単体で借りるよりも金利を抑えやすい

一体型ローンは、リフォームローンを単体で組むよりも金利が比較的低いため、総支払額を減らしやすい点がメリットです。

リフォームローンの金利は借入先によって異なりますが、一般的に2～5％が目安です。

一方、一体型ローンの金利は1％程度のケースが多いため、月々の返済額を抑えながら総支払額を減らせます。返済負担が少なくなることで、将来のライフイベントへの備えがしやすくなるでしょう。

2. 返済を一本化できて家計管理がしやすい

一体型ローンを選ぶことで、物件の購入費用とリフォーム費用の返済窓口が一本化され、家計管理がしやすくなります。

借入先が複数になると、残高や返済期間をそれぞれ確認する必要があり、家計全体の見通しが立てにくくなります。一体型であれば、これらを一元管理できるため、将来の教育費や老後資金の計画を立てやすくなるでしょう。

3. 借入期間を長く設定でき月々の返済負担を減らせる

一体型ローンは、一般的なリフォームローンよりも借入期間を長く設定できる傾向にあります。

リフォームローンの借入期間は金融機関によって異なりますが、5～25年が目安です。一体型ローンは物件の購入費と合算して借り入れるため、住宅ローンと同じく35年まで設定できる場合があります。

近年では、最長50年まで設定できるプランを扱っている金融機関もあります。ただし、借入期間を延ばすと金利が数%上乗せされる可能性があるため、月々の返済額や総支払額を事前に確認しておくことが重要です。

4. 住宅ローン控除の対象となる

一体型ローンを利用する場合、一定の条件を満たすと、リフォーム費用が住宅ローン控除の対象になります。

住宅ローン控除とは、ローンを利用してマイホームを購入・増改築した際に、所得税が一定期間控除される制度です（※1）。

中古住宅の場合、控除期間は10年間、控除額は最高14万円となっており、その年の住宅ローン残高 × 0.7%で計算します（※1）。

住宅ローン控除を受けるには、以下のような条件を満たす必要があります（※1）。

リフォーム後6カ月以内に入居し、引き続き居住していること
床面積の2分の1以上が自分の居住スペースであること
住宅ローンなどの返済期間が10年以上、かつ分割返済であること
控除を受ける年の所得金額が2,000万円以下であること
補助金などの額を差し引いたリフォーム工事費用が100万円以上であること
リフォーム費用の2分の1以上が、自分の居住スペースの工事費用に充てられていること
住宅ローン控除の対象となるリフォームを実施していること（※2）　など

このように、多くの条件が設けられているため、事前に制度の詳細を確認した上で手続きを進めましょう。

※1参考：国税庁.「マイホームを増改築等したとき」.“住宅特定改修特別税額控除など”“１　住宅ローン等を利用してマイホームを増改築等した場合”

※2参考：一般社団法人住宅リフォーム推進協議会.「所得税の控除」“【住宅ローン減税】対象リフォーム”

住宅ローンにリフォーム費用を組み込める一体型ローンのデメリット

住宅ローンをリフォーム費用に組み込む場合、いくつかの注意点があります。ここでは、一体型ローンのデメリットや注意点を紹介します。

リフォーム内容と物件購入を同時に進める必要がある

一体型ローンの注意点は、物件購入とリフォーム計画を並行して進める点です。

一体型ローンの審査では、リフォーム費用を含めた正式な見積書の提出が必要です。そのため、物件を決める段階でリフォーム内容もある程度具体化しておくことが求められます。

物件を購入してからゆっくりと工事内容を検討するといった進め方が難しく、短期間で間取り変更や設備仕様を決定する必要があります。

ローン借入先の選択肢が限られる

全ての金融機関が一体型ローンを取り扱っているわけではない点に注意が必要です。単体の住宅ローンには対応していても、リフォーム費用を含めた借り入れには対応していない金融機関もあります。

借入先の希望がある場合、その金融機関で一体型ローンを扱っていない可能性があるため、事前に問い合わせて対応可否を確認しておきましょう。

借入総額が増えることで審査に通過できない可能性がある

住宅ローンにリフォーム費用を組み込むと、物件価格にリフォーム費用が加わるため、返済負担率が高くなる場合があります。

返済負担率とは、年間の返済額が年収の何割を占めているかを示す数値です。金融機関によっては、一定の基準値を超えると返済負担が大き過ぎると判断され、審査に通らない可能性があります。

リフォーム費用を含めて住宅ローンを組む場合は、事前に返済シミュレーションを行い、無理なく返済できるかどうかを判断しましょう。

抵当権設定により返済不能となったときのリスクが大きい

ローンの組み方にかかわらず、住宅ローンを組む際は抵当権の設定が必要です。

抵当権は、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関が物件を差し押さえ、競売にかけることで貸したお金を回収できる権利です。自宅を差し押さえられた場合、金融機関にマイホームを売却され、その代金がローン返済に充てられるため、住み続けられなくなります。

「低金利だから」と安易に予算を膨らませず、将来の収入変動なども考慮しながら無理のない返済計画を立てましょう。

住宅ローンにリフォーム費用を組み込むときの流れ【5ステップ】

ここでは、一体型ローンの手続きの流れを5つのステップで紹介します。

ステップ1｜購入する物件・リフォーム内容を決定する

まずは、購入する物件とリフォーム内容を決定します。

中古住宅は新築よりも価格を抑えやすいですが、一体型ローンではリフォーム費用が上乗せになるため、今後のライフイベントや貯蓄などを考慮して無理なく返済できるかどうかを基準に物件を選びましょう。

また物件購入と同時にリフォーム内容を検討し、費用の見積もりを依頼します。不動産会社・リフォーム会社と話し合いながら、工事内容を決めていきましょう。

ステップ2｜住宅ローンの事前審査に申し込む

購入物件やリフォーム内容が固まった段階で、住宅ローンの事前審査に申し込みます。

事前審査とは、申込者の年収や勤務先、勤続年数などを基に融資可能な金額を簡易的に判断するものです。金融機関は、年収に対する借入額のバランスや返済負担率などを見ながら、どの程度まで融資できるかを判断します。

ステップ3｜売買契約・工事請負契約を締結する

事前審査に通過したら、購入する物件の売買契約とリフォームの請負契約を締結します。

一体型ローンを利用する場合、物件の購入とリフォームの両方の締結が必要です。

売買契約では、不動産会社から物件の権利関係や取引条件などについて重要事項説明が行われます（※）。工事請負契約では、リフォームの内容や工事費用、工事期間、支払い方法などを明確にし、施工会社と正式に契約を結びます。

※参考：国土交通省.「重要事項説明・書面交付制度の概要」.“６．重要事項説明の項目一覧”

ステップ4｜住宅ローンの本審査に申し込む

契約関係の手続きが完了したら、住宅ローンの本審査に申し込みましょう。

本審査では、事前審査よりも厳しい審査基準を設け、金融機関が融資を実行できるかどうかを判断します。審査基準は金融機関によって異なりますが、主に年収や勤務状況、完済時の年齢、返済負担率、購入する物件の担保評価などを総合的に確認します。

本審査に通過した後は、住宅ローンを利用するための手続きとして、金融機関と金銭消費貸借契約を締結する流れです。

ステップ5｜引き渡し時に融資を実行してリフォームを開始する

住宅ローンの契約手続きが完了すると、物件が正式に引き渡され、融資が実行されるのが一般的です。リフォーム工事完了後に実行されるケースもあります（※）。

リフォーム工事が完了したら、施工内容や仕上がりに問題がないかを確認しましょう。設備の動作や内装の状態などを一通りチェックし、不具合がないことを確認した上で物件に引っ越します。

※参考：一般財団法人住宅金融普及協会.「住宅ローン手続きの流れ（既存住宅のリフォーム）」

住宅ローンにリフォーム費用を組み込むときは補助金情報をチェック！

住宅ローンにリフォーム費用を組み込むときは、活用できる補助金制度がないかを確認しましょう。

2026年に国が実施する住宅リフォーム補助金制度には、以下のようなものがあります（※1）。

制度名	補助対象となるリフォーム内容・補助対象	補助額
みらいエコ住宅2026事業	開口部や躯体の断熱改修、エコ住宅設備の設置など・必須工事を組み合わせて実施する必要があります（※2）。	上限100万円/戸（補助額の上限は、対象住宅の基準に応じて決定）
先進的窓リノベ2026事業	高性能の断熱窓の設置	上限100万円/戸
給湯省エネ2026事業	以下の高効率給湯器の設置工事・ヒートポンプ給湯器・ハイブリッド給湯器・家庭用燃料電池	ヒートポンプ給湯器：10万円/台ハイブリッド給湯器：12万円/台家庭用燃料電池：17万円/台