中古マンションを購入するに当たって「水回りを自分の好みにリフォームしたい」と考えている方は多いでしょう。
リフォームをすれば水回りのデザインを変えたり、位置を変更したりすることは可能ですが、マンションの構造によっては移動できる距離に制限が生じる場合があるため、あらかじめ注意が必要です。
本記事ではマンションの水回りリフォームを検討している方向けに、位置変更の可否や注意したい制約、場所別のリフォーム難易度、事前に確認しておきたいポイントなどをまとめました。
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- マンションリフォームの水回り位置変更は、構造上の問題などから、戸建てよりも制約が多い傾向にある
- 特に共用部分は手を加えられないことから、排水勾配や排気経路の確保が難しいケースがある
- 水回り位置を変更する際は管理規約を確認するとともに、階下の部屋との位置関係にも注意することが大切
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東京、神奈川、大阪、兵庫エリアで年間1000件以上の実績を誇る住宅設備協同組合。神奈川県許認可法人（神奈川県指令企支第3453号）、大阪府許認可法人（大阪府指令経支第1061-28号）。リフォームの専門家として、水回り（キッチン、浴室、トイレ）、和室工事、外壁、屋根まで広く深くをモットーにリフォームに関するお役立ち情報を発信。
マンションで水回りの位置変更はできる？ 課題となる3つの要素
リノベーション前提で中古マンションを購入する方にとって、そもそも水回りの位置変更はできるのかどうかは重要な問題の一つでしょう。
結論から先にいうと、マンションでも水回りの位置を変更することは可能です。ただし、戸建てに比べると移動できる距離に大きな制限が生じるケースがほとんどです。
マンションの水回り位置変更が、戸建てに比べて難しい理由は大きく分けて3つあります。
- 共用部分の配管を動かせない
- 勾配をつけにくいケースがある
- 排気経路を確保するのが難しい
ここからはそれぞれの課題について詳しく説明します。
共用部分の配管を動かせない
水回りの位置変更には電気工事や給排水管工事、ガス工事といったさまざまな配管の移動を伴う場合があります。しかし、マンションリフォームで移動できるのは専有部分（区分所有者が保有する部分）の配管のみで、共用部分の配管は動かせません。
共用部分はそのマンションの区分所有者全員で共有する部分です。専有部分と共用部分の境界は物件ごとに異なる場合もありますが、一般的には構造躯体よりも上にある配管は専有部分、それ以外の配管は共用部分と見なされるケースが多いようです。
専有部分はある程度自由に手を加えられるものの、共用部分は勝手に移動したり、変更したりすることはマンションの管理規約で禁じられています。短距離であれば共用部分に手を加えずに水回りを移動することも可能ですが、長距離移動になると共用部分の配管移動も必要になるため、位置変更は難しくなるでしょう。
以上の理由から、マンションの水回りの位置変更は基本的に共用部分の配管を移動させない範囲内で行う必要があります。
勾配をつけにくいケースがある
水回りの設備はスムーズに排水できるよう、ある程度の勾配を確保しなければなりません。しかし、マンションの構造によっては勾配をつけにくい場合があります。
特に注意したいのは、排水管がコンクリート床と住戸の床の間を通っているケースです。床同士の間にゆとりがないと十分な高さを取れず、必要な勾配を確保できない可能性があります。
床のレベル（室内の仕上げ床の基準となる高さ）を上げれば、必要な勾配を確保できます。ただし、その場合は大がかりな工事が必要になるため、工期や費用がかさむところがネックです。
また床レベルの上昇は、部屋の高さが低くなることを意味します。レベルを上げたときに十分な天井高を確保できるかどうかも考えましょう。
排気経路を確保するのが難しい
水回りの位置変更では、排気経路を確保するのが難しくなるという問題もあります。
水回りの換気扇は排気ダクトを介して外部とつながっていますが、排気の出口はコンクリートに埋め込まれており、移動できません。そのため、水回りを移動させる場合は排気ダクトを延長または短縮し、換気扇と排気出口までの経路を変更する必要があります。
ただし、マンションには上階の床を支えるための小梁（こばり）が設けられているケースが多くあります。換気扇と排気出口の間に小梁がある場合、梁に穴を開けてダクトを通す必要があるものの、小梁は共用部分に該当する構造躯体の一部であるため、加工自体ができないかもしれません。
近年の新築マンションはスラブに厚みを持たせることで、なるべく小梁を入れないようにする構造が一般的になりつつあります。しかし、築年数が古いマンションの場合は、小梁が障害となって水回りの位置変更が制限される可能性が高いでしょう。
【場所別】位置変更の難易度とリフォームのポイント
水回りの位置変更の難易度はリフォームする場所によって異なります。
ここでは、場所別に位置変更の難易度を紹介するとともに、リフォームする際のポイントをまとめました。
キッチン（難易度：中～高）
キッチンは小規模な移動であればさほど難しくないものの、大幅な移動はさまざまな問題を伴うため、高難度です。
小規模な移動の例としては、壁付け型I字キッチンの角度を90度動かして、対面キッチンなどに変更する場合などが挙げられます。このケースではキッチンの向き自体は大きく変わりますが、位置はそれほど大差ないため、排水の勾配や排気経路などが問題になる可能性は低いでしょう。
一方、キッチンそのものを別の部屋に移動する場合、排水の勾配や排気経路の確保が難しくなります。特にキッチンのレンジフードは他の場所の換気扇に比べると排気経路を大きめに取らなくてはならないため、天井の梁に干渉するリスクが高いです。
またレンジフードが吸い込む空気には油が含まれているため、梁に沿って直角に曲げると角の部分に油がたまりやすいです。排気がスムーズにいかなくなるリスクがある点にも注意しましょう。
ただし、天井高が十分にある物件や、小梁が少ない物件であればキッチンの大幅移動が可能になるケースもあります。どこまで移動できるか知りたい場合は、リフォーム会社に相談して現地調査してもらうことをおすすめします。
お風呂（難易度：中）
お風呂の位置変更の難易度は工法によって異なります。
ユニットバスの場合は比較的難易度が低く、排水勾配の問題を解決できれば希望の場所に位置変更することが可能です。移動場所で十分な勾配を確保できない場合は、お風呂の床のレベルを上げるなどの工夫が必要になります。
一方、在来工法の場合は難易度が上がります。排水管がモルタルで固められており、位置変更する際にモルタルを厚くして、床レベルを上げる必要があるためです。
さらに、防水処理も施す必要があり、ユニットバスに比べると手間やコストがかさむ傾向にあります。
トイレ（難易度：中～高）
トイレの位置変更の難易度は、トイレの汚水と生活排水の配管が分かれているかどうかによって変動します。
汚水と生活排水の配管が共通していれば他の配管と接続しやすいため、比較的移動は簡単です。一方、汚水専用の配管がある場合、その配管から遠く離れた場所に移動させるのは困難です。
またトイレの排水は便器の下から床下に向かって管が通っている床排水と、トイレ本体の背面から壁に向かって管が通っている壁排水の2通りあります。このうち、壁排水のトイレは排水勾配を取るのが難しく、場合によってはトイレの床をかさ上げしなくてはならないこともあります。
洗面所（難易度：中）
洗面所の位置変更の難易度は、キッチンやトイレなどに比べるとさほど高くありませんが、排水勾配だけでなく電気配線にも注意を払う必要があります。
特にマンションの場合、配管の問題をクリアできても、電気配線を引き直せないというケースが考えられます。特に大幅な移動を行う場合は、排水勾配や電気配線を踏まえて位置変更ができるかどうかを、リフォーム会社にチェックしてもらうと良いでしょう。
なお、洗面所はお風呂とセットで移動することになる点にも注意が必要です。
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水回り位置変更のリフォーム費用相場
水回りの位置変更を伴うリフォームの費用は、場所や工事内容によって大きく異なります。
以下では参考までに、位置変更のリフォーム費用の相場を場所別にまとめました。
| 場所 | 費用相場 |
| キッチン | 40～200万円 |
| お風呂 | 70～250万円 |
| トイレ | 30～80万円 |
| 洗面所 | 20～80万円 |
同じ場所でも位置変更の費用相場に大きな開きがあるのは、工事内容による違いがあるためです。
既存の設備の位置を変更するだけであれば、比較的安価で済みます。しかし、新たな設備に変更した上で位置を変えたいという場合は、既存設備の解体・撤去が必要になるため、コストは高くなります。
またキッチンやお風呂の場合、I字型から対面型へ変更したり、在来工法からユニットバスに交換したりするとさらに費用がかさむ傾向です。
トイレや洗面所はキッチン・お風呂に比べると価格の開きは小さいものの、収納棚や手洗い場などを新設・増設したりすると費用がかなり高くなるため、注意しましょう。
水回りの位置変更リフォームの費用を抑えるコツ
水回りの位置変更は一般的なリフォームより費用が高くなりやすいため、コストを節約するポイントをしっかり押さえておくことが大切です。
ここでは、リフォーム費用をなるべく抑えるためのポイントを2つご紹介します。
1. 複数社から見積もりを取る
水回りリフォームの見積もりは、なるべく複数社から取り寄せて比較するのが節約のコツです。
リフォームの料金体系は業者によって異なります。同じ条件で依頼しても、提示される見積もりの金額には大きな開きが出る場合があります。見積もり書を比較すれば、どの業者が好条件を提示してきたかを一目でチェックできるでしょう。
ただし、総工費だけで比較すると、仕上がりやアフターフォローに不満を感じることにつながります。場合によっては、施工後に追加料金を請求されたり、トラブルに対応してもらえなかったりするかもしれません。特に、見積もり書の内訳にリフォーム工事一式としか記載されていない、アフターケアについての明記がない、といった業者には注意が必要です。
見積もり書を見て分からないことや不明瞭な点がある場合は、業者に問い合わせて、納得できる回答を得られるかどうかを判断基準にしても良いでしょう。
2. まとめてリフォームする
水回りの位置変更リフォームを行う際は、他の水回りもまとめてリフォームするとトータル費用を抑えやすくなります。水回りリフォームでは専有部分の配管工事を行うケースが多く、場所ごとに工事を行うよりも、一度に施工した方が手間を省けるためです。
水回りの寿命は場所ごとに異なりますが、タイミングに大きな開きはありません。位置変更リフォームを検討する際は、老朽化した他の水回りのリフォームも計画してみると良いでしょう。
ただし、水回りをまとめてリフォームすると日常生活に大きな影響が及ぶため、仮住まいが必要になるケースがほとんどです。特に水回りの位置変更は工期が延びやすいため、仮住まいの家賃や生活費なども含めてシミュレーションを行い、セットリフォームするかどうか決めることをおすすめします。
マンションで水回りの位置変更を行う場合の注意点
マンションで水回りの位置変更を行う際は、以下の点に注意しましょう。
管理規約の禁止事項をチェック
水回りの位置変更を検討する際は、事前にマンションの管理規約をチェックしておきましょう。管理規約は物件ごとに異なり、中には水回りの移動そのものを禁止しているケースもあるためです。
また水回りを移動できても、防音の問題で床下工事はできないケースや、電気やガスの容量に制限を設けているケースもあります。このような場合は配管を移動するのが難しくなったり、水回り設備の性能アップが不可になったりする可能性があるため、注意しましょう。
階下の部屋との位置関係に注意
水回りの位置を変更する場合、階下の部屋との位置関係にも注意する必要があります。例えば、階下の寝室の真上にお風呂やトイレが来るような間取り変更を行った場合、騒音トラブルに発展してしまう恐れがあります。
防音が施されているマンションであっても、生活音をゼロにするのは難しいです。そのため、水回りの位置を変える場合は、階下との位置関係にも配慮してレイアウト設計することが大切です。
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中古マンションの水回りの位置変更はプロと二人三脚で進めよう！
マンションは戸建てに比べると水回りの位置変更に制約がありますが、構造上の問題などをクリアすれば場所を移動することは可能です。
ただし、マンションならではの制約を踏まえて希望の場所に水回りを移動させるには、念入りな現地調査や専門知識が必要不可欠です。場合によっては「水回りの位置変更をしたら水の流れが悪くなった」「排気がスムーズにいかず臭いが気になる」といったトラブルに発展する恐れもあります。水回りの位置変更リフォームは実績のある業者に依頼するのがおすすめです。
神奈川県住宅設備協同組合は、神奈川県知事から正式に認可を受け、キッチン、お風呂、洗面台、トイレなど水回りのリフォームを幅広く手がけてきた実績があります。年間500世帯以上に上る実績や経験を基に、お客さまのニーズや予算に適したリフォームプランを提案。10年長期保証や2年ごとの定期点検などのアフターフォローも実施しています。
中古マンションの水回りを好みの場所に移動させたいとお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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